fredag, februari 25, 2011

När är en bostadsbubbla farlig?

Det finns inga enskilda faktorer som orsakar bostadsbubblor enligt BKN. Ändå utlöstes krisen i USA. Det verkar ha berott på gynnandet av låginkomsttagarna i motsats till Tyskland, som premierade skötsamhet.

Statens bostadskreditnämnd (BKN) kom i förrgår 23/2 med en analys av bostadsprisernas utveckling i olika länder i rapporten Hushållens skuldsättning i spåren av finanskrisen (pdf) som utgör en av tre marknadsrapporter som verket utger årligen. Den låg till grund för varningarna för en bostadsprisbubbla i Sverige i media igår (DN, SvD). Man befarade ett prisfall med 20 procent, men för det finns det ingen täckning för i rapporten.

Rapporten beskriver inledningsvis hur en bostadsprisbubbla växer fram. När räntorna sjunker lånar hushållen mera och då kan huspriserna stiga. Efter ett antal år framstår prisstegringarna som ohållbara och övergår i prissänkningar. De högt belånade hushållen känner sig då fattigare och ökar sparandet. Konsumtionen sjunker och folk blir arbetslösa. Det minskar efterfrågan på bostäder med ännu kraftigare prissänkningar som följd.

Emellertid räcker inte denna förklaring. Vi borde då ha fått en bostadsrelaterad krasch främst i de länder som haft de största prisstegringarna. Dessa visas i nedanstående diagram:

Vi ser här att de tre länder (UK, ES, FR) som hade den mest expansiva prisutvecklingen vid mitten av 00-talet inte var de som utlöste prisnedgången. Inte heller Sverige, som haft den långsiktigt mest expansiva prisuppgången, har ännu idag drabbats av någon verklig prisnedgång. Istället var det USA, som långsiktigt hade den minsta prisuppgången näst Tyskland, som först drabbades av en prissänkning. Denna spred sig sedan genom finanssektorns labila uppbyggnad och genom ekonomisk-politiska misstag (t ex Lehmans konkurs) till hela ekonomin i USA och därefter till andra länder. Först när finanskrisen var under uppsegling började priserna sjunka i världen.

Ett annat kriterium, som alarmisterna ofta brukar hänvisa till, är bolånens relation till de disponibla inkomsterna. Utvecklingen 1995-2009 visas i diagrammet nedan:

Inte heller här utmärker sig USA. Istället är det Danmark och Nederländerna som har störst lånebelastning på hushållens inkomster. Sistnämnda land har dessutom varken haft någon stark prisstegring eller nedgång under 00-talet enligt det första diagrammet.

Bostadskreditnämnden erkänner att man "inte [kan] peka på någon enskild faktor som orsakar
bostadsbubblor och överdriven skuldsättning hos hushållen." (sid 12) Man försöker göra en analys där man ställer upp fem kriterier, som när ett flertal är uppfyllda också leder till att landet drabbas av extra svårigheter vid en kris. Dessa är: belåningsgrad, andelen rörlig ränta, möjligheter att låna för annat, möjlighet till ränteavdrag och andelen amorteringsfria lån.

USA uppfyller alla kriterierna i praktiken eftersom låntagarna utan kostnad kan omvandla lån med en fast hög ränta till lån med lägre ränta när ränteläget sjunkit. Andra länder som råkat illa ut uppfyller också flertalet kriterier. Men är dessa kriterier tillräckliga för att förklara utbrottet av en bostadskris? BKN pekar på att Sverige uppfyller alla kriterierna. Man försöker komplettera analysen med en diskussion om huruvida bostäder är övervärderade i meningen att det är billigare att bygga nytt. Övervärdering mäts traditionellt med måttet "Tobins q" - dvs kvoten mellan begagnat och nytt:

Emellertid visar Tobins q att alla länder utom Tyskland haft övervärdering redan före mitten av 00-talet. Efter mitten låg Sverige och USA på samma nivå medan bostadsbyggandet var tynande i Sverige och högt uppdrivet i USA. I diagrammet nedan visas det amerikanska bostadsbyggandets oroande utveckling i procent av BNP:

Vi kan dra slutsatsen att byggandet i USA var ytterst känsligt för Tobins q men helt okänsligt i Sverige. Uppenbarligen måste andra förklaringsfaktorer finnas och BKN överger dikussionen med att konstatera att Tobins q är "grovt". Jag tycker dock att man borde peka på att en begränsad nedgång i priserna kan leda till katastrofala realekonomiska konsekvenser i form av minskat byggande, som gör att bostadsbubblan blir verkligt farlig. Orsaken till detta är inte bara att sjunkande priser gör hushållen fattigare och mindre konsumtionsbenägna utan att det inte finns någon fundamental efterfrågan på alla nybyggda hus.

BKN nämner endast som hastigast detta problem med orden: "Bostadsbubblorna som punkterats i Irland, Spanien och USA har gett upphov till tomma hus som ingen efterfrågar i dagsläget." (sid 12) Analysen borde ha kompletterats med en översikt av bostadsinvesteringarnas utveckling. När de drivs upp till orealistiska nivåer blir punkteringen allvarlig. När bostadsinvesteringarna, som i Sverige, legat lågt och inte ökat särskilt mycket kommer ett fall i priserna knappast att få allvarliga konsekvenser.

Det land som avviker från alla andra är Tyskland. Där har belåningsgraden endast ökat marginellt 2003-07 och räntorna är bundna på lång tid, vilket minskar genomslaget av perioder med lågt ränteläge. Dessutom får man inte låna till annat och grunden för lånen är inte marknadsvärdet utan en konservativ värdebedömning. Systemet med Pfandbriefe och Bauspar innebär att betydande kontantinsatser är nödvändiga. Köparna måste också genom bosparande visa att de har förmågan att generera ett överskott.

Rimligtvis betyder det tyska systemet raka motsatsen till det amerikanska. Det tyska systemet verkar ställa upp oöverkomliga svårigheter för låginkomsttagare och personer som inte kan sköta sin ekonomi. Där finns dock en fungerande hyresmarknad. Det amerikanska systemet var utformat för att låginkomsttagare och personer med betalningsanmärkningar och annan misskötsel explicit skulle stimuleras att få äga sina bostäder. Detta skulle inte ske genom subventioner utan genom att själva kreditsystemet skulle belastas på ett oklart sätt.

De goda intentionerna att gynna de sämst ställda i USA medförde alltså att en prisbubbla, som var lindrigare än i många andra länder, ändå medförde en kollaps för både bostadsmarknaden och sedan hela samhällsekonomin. Tyskland, som premierade skötsamhet och goda inkomster hos köparna, drabbades inte av någon bostadsbubbla ens när den internationella lågkonjunkturen sköljde in över gränserna.

Läs även andra bloggares åsikter om , , , , , , , , , , , , intressant.se

Etiketter:

3 Comments:

At 27 februari, 2011 11:06, Anonymous Anonym said...

Intressant och mycket välskrivet, du borde sälja analysen till någon välrenommerad affärstidning.

 
At 27 februari, 2011 18:26, Anonymous PKo said...

Välskriven artikel!
Några reflektioner:
En bubbla ska väl def mässigt bestå av att folk köper hus enkom för att åtnjuta värdestegring. I USA påstods detta vara vanligt. Enskilda hushåll hade köpt kontrakt på 5-6 hus - det torde göra en husmarknad labil. I Sverige är detta marginellt, kanske pga traditioner, kanske pga stämpelskatten.
I fallet med Tyskland är det väl också så Sveriges befolkning växer, medan Tysklands sjunker - växande befolkning torde ge mer bränsle för en bostadsbubbla än minskande.
Hur som så har väl politiker i Sverige försökt att elda på marknaden. Först med SBABs genidrag att bevilja bottenlån till större del av bostadsvärdet, senare med Kds väldigt timade fastighetsskattesänkning - personligen hade jag hellre sett en ytterligare inkomstskattesänkning!

 
At 05 april, 2011 16:21, Blogger Danne Nordling said...

Idag kom Riksbanken med en omfattande kartläggning av bostadsmarknaden. Man borde inte tala om en "bubbla" och prisstegringarna har sin bakgrund i naturliga faktorer. Någon risk för en priskollaps finns egentligen inte.

Se:
risker på bostadsmarknaden
/DNg

 

Skicka en kommentar

<< Home